8.8 부동산 공급대책 주요 내용, 예상지역은?

8월 8일 부동산 공급대책이 발표 되었다. 이른바 8.8 공급대책 내지는 8.8 부동산대책이라고도 불린다. 8월 8일에 국토교통부가 발표한 부동산 관련 대책인데 공급을 많이 하겠다는 내용이 들어가있어서 8.8 공급대책이라고 불린다. 요즘 정부가 집값에 대한 고민이 상당한 것으로 짐작한다. 스트레스 DSR 2단계를 시행하며 대출 규제의 시작을 알리더니 신규 공급이야기까지 나오니 말이다. 이번 국토교통부에서는 어떤 내용을 발표하였는지 살펴보자. 수요규제에 대한 이야기는 하나도 없고 다 공급에 대한 내용이다.

 

8.8 공급대책 주요 내용 

1. 서울, 서울 인접지역 그린벨트 일부 해제
2. 정비사업 신속화
3. 비아파트 시장 활성화

이 정도로 짧막하게 추려볼 수 있다. 하나씩 내용을 살펴보자.

 

1. 그린벨트 일부 해제

서울, 서울 인접지역 그린벨트 해제하여 신규택지를 지정하고 8만호를 추가로 공급한다. 그린벨트 지역은 149㎢ 로 서울의 약 25%정도 되는데 이 중 일부를 해제하여 아파트를 지어 공급을 늘린다. 그린벨트 지역을 일부라도 해제한 것이 2012년 이명박 정부 때 세곡동, 내곡동 이쪽에 푼 이후로 푼 적이 없다. 자연 보호도 해야되고 도시를 너무 키우면 안되니까 조심스러웠던게 사실이다. 하지만 워낙 서울을 중심으로 집값이 상승하고 있는데 마땅히 아파트를 지을 곳도 없으니 그린벨트를 조금이라도 헐어서 공급하려고 계획을 하는 것이다. 정부 계획발표로는 그린벨트에 올해 5만가구 들어설 택지를 지정하고 내년 3만가구 택지 추가하여 총 8만 가구의 신규택지 조성하겠다고 한다. 

 

둔촌주공이 1.2만 가구니까 물량 자체는 의미있는 규모라고 볼 수 있다. 신혼, 다자녀, 청년층 위주로 공급하게 될 가능성이 크다. 문재인 정부 때도 해지하려했다가 당시 서울 시장인 박원순이 반대해서 못했는데 오세훈 시장은 매우 협조적인 모양새다. 이번에는 정말 그린벨트 해제하여 추가 공급이 이루어지긴 할 것 이라는 전망이다. 다만 시간은 분명 걸리는 프로젝트이다. 신규택지 후보를 발표하더라도 실제 공공택지로 지정이 되려면 환경영향평가, 교통영향평가, 문화재는 없는지 인근 땅 주민 보상도 해야하고 절차들이 꽤나 길다. 실제로 지역에 아파트가 들어서고 입주하려면 최소 10년. 과감한 정책이지만 지금 당장 부동산 가격이 오르는걸 잡을 수 있느냐 에 대한 의문점은 있다. 앞으로 싸고 좋은 매물 나올테니 지금 집 급하게 사지말라 정도의 메시지 전달에는 의미가 있겠다. 그치만 정책이 바뀔수도 있는거고 정부 바뀌면 어떻게 될지도 모르는거 아닌가 라는 생각이 들긴한다. 

 

 

2. 정비사업 신속화

서울 시내 재개발 재건축이 활발하게 이루어져야한다는 가정아래 정비 사업을 신속화 하겠다고 발표했다. 현재는 속도가 느린데 이걸 보완해야겠다해서 이른바 재개발 재건축 촉진법을 추진한다. 수익성, 프로세스 단축 등의 내용이다. 3년간 한시적으로 정비사업의 최대용적율을 법적 상한선보다 30% 높여주는 방안도 포함되어 있다. 현재 최대 용적율 300%인데 이 법이 통과되면 330%까지 허용할 수 있다. 대지면적이 1만제곱에 용적율 300이면  3만제곱의 건물을 지을 수 있는건데, 용적율을 330%까지 올리면 3만3천 제곱까지 건물을 지을 수 있으니 약 10%의 아파트를 더 지을 수 있다는 의미이다. 같은 땅에 1천가구 지을 걸 1.1천가구 지을 수 있게 되는 것이다. 그럼 공급도 늘어나고 분양물량 늘어나니 수익성도 좋아지게 될 것이다. 늘어난 용적율에 대해 임대주택 지어야한다 이런 제한이 지금 있긴한데 이것도 완화시키는 방안도 있다. 임대주택 비중 줄어들면 일반주택 물량 늘어나니깐 수익성을 높이는 방식이다.

 

3. 비아파트 시장 활성화

나름 단기 공급안에 해당하는 내용인데, 빌라와 같은 비아파트에대한 혜택을 제공한다. 아파트 가격이 올라가는 이유가 빌라에 대한 불신이 커졌고 다들 아파트에만 몰리는 환경 발생하였기 때문이다. 빌라 시장을 활성화 시키면 주택공급에 숨통 트이지 않을까? 지금은 빌라 사면 청약도 못넣지만 수도권 기준 1.6억까지의 기준이 있는데 이걸 대폭 확대해서 수도권 기준 5억 이하까지 빌라 사더라도 집 없는걸로 쳐주겠다. 즉, 아파트 청약할 때 불이익 주지 않겠다는 내용이다. 일단 빌라에 내집으로 살다가 아파트 청약 들어가면 되니 수요를 조금이나마 분산시킬 수 있을 것으로 추정된다.

 

빌라 구입시 세제혜택도 추가가 된다. 수도권은 6억원 이하, 전용 60제곱 이하인데 취득세는 3백만원까지 감면해준다. 내  집있고 빌라 사서 임대 놓는 사람에게도 2주택 적용이 아닌 1주택으로 적용시킨다. 부동산 세금 불이익 없도록한다는 이야기이다. (이것도 정부 바뀌면 어케될지 모른다고 생각한다.) 전월세보다 뭐든 매매가 낫지않겠냐 이건데 나중에 아파트 청약돼서 들어갈 때 빌라를 팔아야되는데 팔때 어려움이 있을 수 있다. 지금 세제혜택이 6억인데 팔때 올라서 7억이 된다면 세제혜택이 다 사라지는건데 이런것도 생각을 해야한다. 그럼 누가 빌라를 사나. 6억이 넘는데.. 매수, 매도까지 꼭 생각을 해줘야한다.

 

LH가 신축빌라를 사들여서 저렴하게 전월세 준다는 내용도 포함되는데 이 말인 즉슨 빌라의 양적완화를 한다는것이다. LH가 집주인이면 세입자들이 불안해할 필요는 없으니 세입자 입장에서도 불안하지 않을거다. 그치만 신축빌라가 얼마나 있을까. 새로 지어야하는데 큰 건설사들은 안팔리니까 안지으려고 할거고 소규모 건설사업자한테 이런 혜택 줄테니 지어주세요~ 해서 지은 다음에 그걸 LH가 사들이는데 수도권에 빌라를 지을만한 곳이 얼마나 남아있겠나? 왠만한 곳은 다 재개발 할텐데 그럼 아파트 지을 땅에 빌라를 지어야한다? 그럼 아파트 지을 땅은? 하다보면 또 이것저것 꼬일듯하다. 어려운 부동산의 세계다. 

 

그린벨트 해제 예상 지역 

과연 어느 지역의 그린벨트가 해제될까? 서울 그린벨트 지역, 서울 근처 그린벨트 지역을 토지거래허가구역으로 지정하였다. 8/13부터 효력이 발생하고 정식 발표는 11월이지만 그 전까지 많은 부자들이 땅을 보러 다닐 것으로 예상된다. 서울 남쪽일 것이라는 의견이 대다수다. 북쪽은 산이 많기 때문에 택지로는 적합하지 않기 때문이다. 지지난 정부때 풀다가 만 곳들이 아닐까? 서초구 내곡동, 강남구 세곡동, 자곡동 쪽을 더 개발할 수 도 있을 것 같고 하남, 과천 쪽이 아닐까 싶다. 북쪽으로는.. 김포말고는 생각 나는 곳이 없다.