재개발 투자 시 하지 말아야 할 것, 원칙 by.서쪽도사

■재개발 투자 시 절대 하지 말아야 할 것

1. 지역주택조합(지주택)

-사전적 정의: 같은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

 

-시세보다 훨씬 낮은 분양가로 유혹하지만, 토지수용 등 실제 문제가 많아서 사업 진행이 잘 안 됨

지주택으로 성공한 비율 전체 10% 미만.

 

2. 지분 쪼개기 매물

 

3. 사업 진행이 멈춘 구역

왜 멈춰있는지를 파악해야 해. 조합원끼리 세력다툼이 있는 거면 쉽게 해결 안 됨.

 

그러나 좋은 케이스도 있으니 참고 

ex. 조합설립 인가 단계에서 멈춰있었고

주변 신축 아파트가 미분양 나면서 사람들 재개발 의지가 떨어져 있었는데

옆에 붙어있던 미분양 아파트에 프리미엄이 가속도로 붙는 걸 보고 75% 동의 얻겠다 싶어서 샀고

실제로 프리미엄 차익을 얻은 경우 

 

■재개발 투자 원칙 7가지 

1. 빨리 부서질 곳

: 역세권 빌라라고 좋은 게 아님. 높은 수익률을 위해서는 내가 매수하는 부동산이 빨리 부서져야 된다.

->그니까 그게 몬데... 그걸 모르는 게 아니잖아;;

 

2. 지역 토박이가 선호하는 곳

: 토박이들도 지역에 좋은 아파트가 들어서면 거기로 가고 싶어 한다. 지역 토박이들이 원하는 입지가 어딘지 파악하는 것이 중요하다. 

 

3.  무조건 대단지가 될 곳

: 일반 아파트를 매수할 때 대단지가 유리한 것과 비슷한 맥락이다.

커뮤니티 시설, 환금성이 좋음, 메이저 건설사 등의 장점 有

 

4. 조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳

: 일반분양 수입이 늘어나는 것이 수익성에 큰 영향을 준다. 분양 가격도 물론 중요하지만 개수도 중요하다. 

 

조합원수 대비 총세대수가 가능한 2배가 좋고 최소 1.5배는 되어야 한다. 

ex. 조합원: 1,000명: 총세대수 2,000 (아주 좋음)

ex. 조합원: 1,000명: 총 세대수 1,500 (쏘쏘)

1.5배 이하는 투자하지 말 것

 

조합원 입장에서는 추가 분담금을 덜 내야 재개발 찬성률이 올라가고 수익률도 그게 더 좋으니까. 

 

5. 주변 아파트 가격이 높은 곳

: 가격이 높다는 것은 선호하는 지역이라는 것. 일반 분양가를 높게 책정해도 수요가 몰릴 것이기에 주변 아파트 시세 파악은 중요하다.

 

6. 전체적으로 개발되는 곳

: 노후 주택단지 내에서 1개 구역만 진행되는 것보다 많은 구역이 순차적으로 진행될수록 동네 인프라가 좋아진다. 

 

7. 자연환경이 좋은 곳

: 10년 뒤에 좋아질 곳은 어딜까? 변하지 않는 것은 무얼까? 자연. 서울에서는 숲, 공원, 한강이 있다. 

->근데 여기는 지금도 충분히 비싸지 않나.. 그리고 변하지 않는 것 중에 오피스 단지도 있을 듯.

ex. 강남, 수원 등 제조업 기반의 한국기업들 위주로 ㅎ

 

*'재개발 투자의 정석' 책을 읽고 주요 내용을 정리하였습니다.