감정평가액 높은 매물, 초기 재개발 투자원칙 by.서쪽도사

■ 감정평가액이 높게 산정되는 매물의 조건

1. 공시지가 높은 매물

2. 차량 출입이 가능한 도로변에 위치한 매물

: 도로에 인접하거나 도로의 폭이 넓을수록 높게 평가받음

3. 상위 용도지역의 매물

: 대지의 용도가 1종 주거지역, 2종 주거지역, 3종 주거지역, 준주거지역, 상업지역 순으로 감정평가 높음

4. 역과 거리가 가까운 매물

5. 최근에 지어진 매물

6. 엘레베이터 유무에 따른 매물

: 엘베가 없는 빌라는 보통 낮은 층부터 평가금액을 더 높게 받음.

 

■ 초기 재개발 투자 원칙 

1. 투자의 첫 시작은 마인드

:아파트가 완성될 때까지 기다린다는 마음으로 투자하지 않는다. 단계가 넘어가면서 가격은 상승하므로 중간에 얼마든지 매도할 마음으로 투자.

 

2. 초기 단계일수록 초기 투자금은 적게

:초기에 투자금 많이 묶이면 안됨. 도배, 장판 수리를 통해 전세가 최대한 올리자

 

3. 노후화는 기본

:신구축 비율이 1:1이면 노후도가 안맞는건데 이런거 사면 안돼. 노후화가 안된 동네는 재개발이 안됨. 그런데 사면 관리만 힘듦.

 

4. 가격이 비싼 아파트 옆에 있는 노후화 된 곳 공략

->결국 3번이랑 비슷한 맥락인듯

 

5. 재개발 추진 세력이 있는 곳

:최소 타당성 검토조사를 시작한 지역. 이런 세력이 있으면 예상 면적, 세대수 물어보기. 화가처럼 대충 구역 지정해서 그려놓는 사람 있을 수 있음. 

 

6. 동네 주민수 대비 총세대수 확인

:사전타당성 검토조사를 하면 이정도는 파악 가능하다.

예상 총세대수 대비 주민수가 적다는 것인 나중에 일반분양을 그만큼 많이 받을 수 있다는 것이니 비율 차이가 클수록 좋다.

ex. 동네 주민수 400명, 예상 총세대수 1,200명이면 3배니까 좋은거

 

땅의 용도와 면적을 바탕으로 지어진 아파트들을 참고하여 대략 예상할 수 있다.

보통 추진세력들은 총세대수를 최대치로 말하니 주의가 필요하다.

비율이 1.5배가 되지않으면 x. ex. 조합원 500명, 총세대수 750세대 미만이면 x

 

7. 내가 사는 부동산의 위치 주변에 어떤 물건이 있는지 함께 본다

:신축 건물, 상가, 전통시장, 교회가 섞여있으면 제외될 가능성 있음

 

8. 지적편집도 이용하여 도로 상황 체크

:신축 빌라가 지어지면 노후도가 떨어지니 주의. 보통 도로가 넓고 예쁘면 신축 허가가 잘 나온다. 사선이나 좁은 도로면 허가 나기 까다로우니 신축을 지을 수 없는 땅이 많은지 체크하면 좋음. 

ex. 도로가 반듯하면 신축 허가가 나기 좋은땅이고
도로가 좁고 구불구불하거나 도로가 좁고 막힌 곳이 재개발에 더 유리해.
맹지주택이 많을수록 유리.

 

9. 주민들의 의지가 활발한 곳

 

10. 관심 있는 동네의 특징을 파악해 좋은 입지 선점

 

11. 공동주택가격이 몰려있는 구간보다 한 단계 높은 걸 산다.

:관심가는 구역이 생겼으면 부동산에 전화해서 공동주택가격이 얼마인지 시세확인을 한다. 나중에 감정평가액 순서대로 원하는 평형을 선택하므로 가격이 몰려있는 구간보다 살짝 높은 걸 사는 것이 좋다.

ex. 동네 공동주택 가격이 4,000만원~6,000만원에 주로 몰려있으면 7천만원정도 되는 물건 사는게 좋음

 

12. 사업이 무산되어도 잘 팔릴 물건을 잡는다

-> 그럼 애초에 비싸지 않았을까?

 

:투자 리스크를 줄이기 위해서는 연식이 20년 이내인 매물이 좋다. 구역이 해제 되더라도 그 자체로 팔릴 물건을 골라야한다. 

->. 시간 레버리지 이용하는것

 

13. 투자 유형 중 비중이 가장 큰 빌라를 공략한다

:재개발 투자 유형은 빌라, 단독주택, 무허가주택, 상가, 도로 등이 있는데 그중 빌라가 가장 유리하다. 입주권이 보장되면서도 적은 투자금액으로 오래 가지고 갈 수 있어서 초기 단계에 가장 적합하다

 

14. 전용면적이 가능한 한 큰 매물을 매수한다

:원룸보다는 투룸, 쓰리룸이 좋다

 

15. 반드시 현장에 가서 그 지역 부동산에 방문

:생각보다 분위기가 다른 경우도 종종 있으니 임장 필수

 

 

* '재개발 투자의 정석' 책을 읽고 주요 내용을 정리하였습니다.